La SCI, ou société civile immobilière, est une forme de société qui permet d’acheter, de gérer et de transmettre des biens immobiliers à plusieurs. Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ? Comment la créer et la faire fonctionner ? Quelles sont les obligations fiscales et juridiques d’une SCI ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la SCI dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile, c’est-à-dire une personne morale qui n’a pas pour objet l’exercice d’une activité commerciale, mais une activité immobilière. Elle peut avoir différents buts, comme :
- Acheter un ou plusieurs biens immobiliers en commun ;
- Gérer et louer des immeubles ;
- Construire et vendre des logements ;
- Acquérir des locaux professionnels ;
- Constituer et transmettre un patrimoine familial.
Pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Les associés apportent des biens ou des sommes d’argent à la société, en échange de parts sociales. Les parts sociales représentent la part de chaque associé dans le capital social de la SCI, qui est le montant des apports.
Les caractéristiques d’une SCI
Une SCI présente plusieurs caractéristiques spécifiques, par rapport à d’autres formes de sociétés :
- Elle dispose d’un patrimoine propre, distinct de celui des associés ;
- Elle est dirigée par un ou plusieurs gérants, nommés par les associés ;
- Elle est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés ;
- Elle est régie par des statuts, qui fixent les règles de fonctionnement de la société ;
- Elle implique la responsabilité indéfinie des associés sur leurs biens personnels en cas de dettes de la société.
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI, selon l’activité exercée au sein de la société :
- La SCI de construction vente : elle a pour objet la construction d’immeubles en vue de leur revente. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés et doit respecter des règles comptables spécifiques ;
- La SCI professionnelle : elle a pour objet l’acquisition et la gestion de locaux professionnels. Elle permet aux associés d’exercer leur activité dans les locaux détenus par la société ;
- La SCI familiale : elle a pour objet la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier familial. Elle permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble des biens immobiliers et de faciliter leur succession ;
- La SCI à capital variable : elle a pour particularité de pouvoir modifier son capital social sans avoir à modifier ses statuts. Elle facilite l’entrée et la sortie des associés ;
- La SCI d’attribution : elle a pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur attribution aux associés. Elle se dissout une fois que tous les associés ont reçu leur lot.
Pourquoi créer une SCI ?
Créer une SCI présente plusieurs avantages, notamment :
Acheter un bien immobilier à plusieurs sans être en indivision
Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier ensemble sans créer de société, elles sont soumises au régime de l’indivision. L’indivision signifie que chaque acquéreur détient une quote-part du bien, mais que ses droits s’exercent sur la totalité du bien. L’indivision présente des inconvénients, comme :
- La nécessité de l’unanimité des indivisaires pour prendre certaines décisions, comme vendre ou louer le bien ;
- La possibilité pour un indivisaire de demander à tout moment la sortie de l’indivision, c’est-à-dire la vente ou le partage du bien ;
- La difficulté de transmettre le bien aux héritiers, qui deviennent à leur tour indivisaires.
En créant une SCI, les acquéreurs deviennent des associés et détiennent des parts sociales. Ils peuvent ainsi :
- Définir les modalités de prise de décision dans les statuts, par exemple à la majorité ou à l’unanimité ;
- Limiter la cession des parts sociales à des tiers, en prévoyant un droit de préemption ou d’agrément ;
- Donner ou léguer leurs parts sociales à leurs héritiers, en bénéficiant d’abattements fiscaux.
Gérer et optimiser son patrimoine immobilier
Créer une SCI permet également de gérer et d’optimiser son patrimoine immobilier. En effet, la SCI offre une souplesse de gestion, grâce à la nomination d’un ou plusieurs gérants qui s’occupent des affaires courantes de la société. La SCI permet aussi d’optimiser la rentabilité du patrimoine immobilier, en choisissant le régime fiscal le plus adapté. Par exemple :
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés sur leur quote-part des revenus fonciers de la société. Ils peuvent déduire les charges et les intérêts d’emprunt de leurs revenus imposables ;
- Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, la société est imposée sur son bénéfice net. Les associés sont imposés sur les dividendes qu’ils perçoivent. Ils peuvent amortir le bien immobilier et réduire le bénéfice imposable.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI, il faut respecter plusieurs étapes :
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts sont le document qui fixe les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent être rédigés par écrit et signés par tous les associés. Les statuts doivent contenir les informations suivantes :
- La dénomination sociale de la société ;
- L’objet social de la société ;
- Le siège social de la société ;
- Le montant du capital social et la répartition des parts sociales entre les associés ;
- L’identité et les pouvoirs du ou des gérants ;
- Les modalités de prise de décision des associés ;
- Les conditions de cession des parts sociales ;
- La durée de vie de la société.
Déposer le capital social de la SCI
Le capital social est le montant des apports effectués par les associés à la société. Il peut être composé d’apports en numéraire (sommes d’argent) ou d’apports en nature (biens immobiliers). Les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bancaire au nom de la société, en attente de son immatriculation. Les apports en nature doivent faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux apports, sauf si tous les associés y renoncent. Le capital social n’a pas de montant minimum légal, mais il doit être suffisant pour financer l’activité de la société.
Publier une annonce légale de création de SCI
L’annonce légale est une formalité obligatoire pour informer le public de la création de la société. Elle doit être publiée dans un journal habilité dans le département du siège social. L’annonce légale doit contenir les informations suivantes :
- La dénomination sociale et la forme jurid dique de la société ;
- L’objet social de la société ;
- Le siège social de la société ;
- Le montant du capital social et le montant des apports en nature ;
- L’identité et l’adresse du ou des gérants ;
- La durée de vie de la société ;
- Le greffe du tribunal de commerce compétent pour l’immatriculation.
Une fois l’annonce publiée, le journal délivre une attestation de parution, qui doit être jointe au dossier d’immatriculation.
Déposer le dossier d’immatriculation de la SCI
Le dossier d’immatriculation est le document qui permet d’obtenir l’existence légale de la société. Il doit être déposé au centre de formalités des entreprises (CFE) compétent, qui se charge de le transmettre aux différents organismes (greffe du tribunal, impôts, INSEE, etc.). Le dossier d’immatriculation doit contenir les pièces suivantes :
- Un exemplaire des statuts signés et paraphés ;
- Un exemplaire du procès-verbal de nomination du ou des gérants ;
- Une copie de la pièce d’identité du ou des gérants ;
- Une attestation de dépôt du capital social ;
- Un rapport du commissaire aux apports, le cas échéant ;
- Une attestation de parution de l’annonce légale ;
- Un formulaire M0 rempli et signé.
Une fois le dossier déposé, le CFE délivre un récépissé de dépôt, qui permet d’effectuer certaines démarches en attendant l’immatriculation. L’immatriculation est effective lorsque la société reçoit son extrait Kbis, qui est le document attestant son existence et son identité.
Comment gérer une SCI ?
Une fois la SCI créée, il faut la faire fonctionner selon les règles prévues par les statuts et par la loi. Il faut notamment :
Tenir la comptabilité de la SCI
La SCI doit tenir une comptabilité, qui permet de suivre les opérations financières de la société. La comptabilité doit être adaptée à l’activité et au régime fiscal de la société. Par exemple :
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle doit tenir une comptabilité simplifiée, qui consiste à enregistrer les recettes et les dépenses liées aux biens immobiliers ;
- Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité commerciale, qui consiste à établir un bilan, un compte de résultat et une annexe.
Déclarer les revenus de la SCI
La SCI doit déclarer ses revenus chaque année, selon son régime fiscal. Par exemple :
- Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, elle doit remplir le formulaire 2072, qui récapitule les revenus fonciers de la société. Les associés doivent ensuite reporter leur quote-part des revenus fonciers sur leur déclaration personnelle ;
- Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, elle doit remplir le formulaire 2065, qui récapitule le bénéfice ou la perte de la société. La société doit ensuite payer l’impôt sur les sociétés au taux de 15% ou 28%, selon son chiffre d’affaires. Les associés doivent ensuite déclarer les dividendes qu’ils perçoivent sur leur déclaration personnelle.
Réunir les associés en assemblée générale
La SCI doit réunir ses associés en assemblée générale au moins une fois par an, pour approuver les comptes et prendre les décisions importantes. Les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales sont fixées par les statuts. Les décisions des associés sont prises à la majorité ou à l’unanimité, selon la nature de la décision. Les décisions des associés sont consignées dans un procès-verbal, qui doit être conservé dans un registre spécial.
Conclusion
La SCI est une forme de société qui permet de réaliser des projets immobiliers à plusieurs, en bénéficiant d’une souplesse de gestion et d’une optimisation fiscale. Pour créer une SCI, il faut rédiger les statuts, déposer le capital social, publier une annonce légale et déposer le dossier d’immatriculation. Pour gérer une SCI, il faut tenir la comptabilité, déclarer les revenus et réunir les associés en assemblée générale.
Si vous souhaitez créer une SCI facilement et rapidement, vous pouvez faire appel à un service en ligne spécialisé, qui vous accompagnera dans toutes les démarches. Vous bénéficierez ainsi d’un accompagnement personnalisé et d’un gain de temps et d’argent.
